Précisions pratiques sur le régime de la location meublée de courte durée en copropriété

Résumé : L’activité de location meublée de courte durée qui ne contient pas « les services minimums d’un hôtel », comme le ménage quotidien, la possibilité de changement de linge à la demande des clients, l’existence d’une réception qui permet un accueil autre que celui consistant à uniquement réceptionner l’arrivée des clients, n’est pas une activité d’hôtel meublé.

1- Les locations meublées de courte durée en copropriété, de type Airbnb ou booking, nourrissent un important contentieux au fil duquel la Cour de cassation en détermine le régime juridique. La décision soumise à analyse intéressera les praticiens en ce qu’elle rappelle ce régime juridique tout en précisant ses contours.

2- En l’espèce, une copropriétaire mettait son appartement en location à la nuitée par l’intermédiaire de plateformes numériques de mise en relation. Les copropriétaires voisins, dérangés par le renouvellement rapide des locataires, considéraient que cette activité devait cesser pour violation du règlement de copropriété. Plus précisément, ils estimaient que l’activité était contraire à la clause qui prévoit que « l’activité d’hôtel meublé est interdite ». Afin de renforcer cette contrariété, l’assemblée des copropriétaires avait adopté à la majorité une résolution qui venait « confirmer le caractère résidentiel de la copropriété ; […] ; interdire toute mise à disposition ou location de type saisonnière pour de très brèves périodes ou même de longs séjours qui ne correspondent pas à la destination de l’immeuble ». La copropriétaire visée par cette résolution considérait que celle-ci ne confirmait pas la position du règlement de copropriété, mais venait au contraire la modifier en interdisant l’activité de location meublée de courte durée. En conséquence, la copropriétaire a demandé l’annulation de cette résolution pour violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965[1]. Plus techniquement, elle a soutenu devant le Tribunal Judiciaire de Nice que cette résolution modifiait les modalités de jouissance des parties privatives et aurait donc dû être soumise à un vote à l’unanimité, et non à la majorité.

3- Les juges niçois ont rejeté la demande de la copropriétaire considérant que la résolution n’a pas opéré de changement des modalités de jouissance des parties privatives. La copropriétaire a fait appel de la décision en posant deux questions connexes à la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Tout d’abord, est-ce que la résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires a modifié les modalités de jouissance des parties privatives ? Ensuite, est-ce que l’activité de location meublée était contraire au règlement de copropriété ?

4- Concernant la première question, les juges aixois ont infirmé le jugement du TJ de Nice en considérant que la résolution était nulle pour violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ont estimé que la résolution aurait dû être votée à l’unanimité, et non à la majorité, car elle modifiait les modalités de jouissance des parties privatives. Plus concrètement, ils ont relevé que « la location meublée n’est pas interdite par le règlement de copropriété, et, à l’exception de la restriction liée aux personnes auxquelles la location est consentie (personnes de bonne vie et mœurs), aucune restriction particulière n’est mentionnée. Dès lors, la résolution soumise au vote de l’assemblée générale du 15 janvier 2020 aurait dû être votée à l’unanimité des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas. »

5- Concernant la seconde question, les juges aixois ont infirmé le jugement du TJ de Nice en considérant que l’activité de location meublée, exercée par la copropriétaire-appelante[2], n’était pas interdite par le règlement de copropriété. Les magistrats ont souligné en ce sens que « [l]a location saisonnière pratiquée par Madame [Z] ne correspondant pas à l’exercice d’un hôtel meublé puisqu’il n’est pas démontré qu’elle pratiquerait les services minimums d’un hôtel (ménage quotidien et possibilité de changement de linge à la demande des clients, existence d’une réception qui permet un accueil autre que celui consistant à uniquement réceptionner l’arrivée des clients). Il n’est pas démontré l’existence de prestations de services particulières. »

6- La position des juges aixois sur les deux questions qui lui ont été posées doit recevoir pleinement approbation. Elle confirme celle de la Cour de cassation, encore rappelée récemment, et apporte des précisions concrètes sur le régime de l’activité de location meublée de courte durée.

7- Depuis quelques années, la Cour de cassation manifeste l’idée que l’activité de location meublée de courte durée peut avoir une nature commerciale ou civile. Malheureusement jusqu’en janvier 2024, cette compréhension de la jurisprudence de la Cour de cassation ne faisait pas l’unanimité. Certains considéraient que l’activité de location meublée de courte durée était par nature commerciale[3]. Cette compréhension pouvait en partie s’expliquer par le fait que la Haute juridiction n’avait pu illustrer dernièrement sa position qu’avec des cas d’activité de location meublée de courte durée de nature commerciale[4]. Par chance, la Cour de cassation a pu rendre le 25 janvier 2024 un arrêt dans lequel elle a rappelé sa position et l’illustrer avec un cas d’activité de location meublée de courte durée de nature civile[5]. Par cet arrêt, la Haute juridiction a ainsi confirmé sa jurisprudence[6], qui est qu’une activité de location meublée de courte durée est commerciale dès lors que la mise à disposition des locaux s’accompagne de services para-hôteliers[7], dans le cas contraire, l’activité est civile.

8- Dans l’arrêt soumis à analyse, les juges aixois suivent cette compréhension du régime de l’activité de location meublée de courte durée en considérant que cette activité n’est pas par nature commerciale. Les magistrats estiment, en effet, que l’activité de la copropriétaire-appelante ne correspond pas à l’activité d’hôtel meublée, qui est interdite dans la copropriété, faute pour elle de fournir à ses clients des services d’hôtellerie. En d’autres termes, ils estiment que la copropriétaire-appelante exerce une activité civile de location meublée de courte durée et que celle-ci est licite. Le règlement de copropriété interdit seulement l’activité commerciale de courte durée, c’est-à-dire l’activité d’hôtel meublé. On retrouve ici nettement la position de la Cour de cassation, qu’elle a rappelé dans son arrêt du 25 janvier 2024.

9- Au-delà de cette conformité envers la position de la Cour de cassation, l’arrêt soumis à l’analyse est intéressant en ce qu’il vient préciser dans quelle mesure une activité de location meublée de courte durée peut être de nature commerciale et non civile. Dans son arrêt, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence précise, en effet, que l’activité de la copropriétaire-appelante ne correspond « pas à l’exercice d’un hôtel meublé », c’est-à-dire à une activité commerciale de location meublée, car la copropriétaire n’offre pas « les services minimums d’un hôtel (ménage quotidien et possibilité de changement de linge à la demande des clients, existence d’une réception qui permet un accueil autre que celui consistant à uniquement réceptionner l’arrivée des clients) ». L’apport de l’arrêt réside dans cette liste entre parenthèses qui illustre ce qu’il faut entendre par ces services hôteliers qui font basculer l’activité de location meublée de courte durée de la sphère civile à la sphère commerciale[8].

10- Pour bien saisir l’apport de cette liste, il convient de rappeler préalablement que l’article 261 D du Code général des impôts (CGI) offre une liste similaire et que certains auteurs y voient la liste des indices de commercialités d’une activité de location meublée de courte durée[9]. Selon cet article, une prestation d’hébergement, comme la location meublée de courte durée, est soumise à la TVA dès lors que la mise à disposition du local est accompagnée de trois des quatre prestations suivantes : « le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».

11- De prime abord, la liste proposée par le CGI apparaît similaire à celle développée par les juges aixois dans l’arrêt analysé. Cependant, ces deux listes sont en vérité différentes et il convient, selon nous, de privilégier la liste aixoise à la liste fiscale. Nous allons expliquer en quoi la liste aixoise devrait primer la liste fiscale dans la recherche des indices de commercialité d’une activité de location meublée de courte durée en comparant les indices proposés par la loi fiscale et ceux retenus par les juges aixois[10].

12- Le CGI envisage, tout d’abord, la prestation de « nettoyage régulier des locaux ». Les juges aixois ont proposé qu’une activité de location meublée devrait être qualifiée de commerciale dès lors qu’il est proposé une prestation de « ménage quotidien ». La nuance entre l’indice fiscal et l’indice aixois est évidente : pour les juges aixois, la prestation de nettoyage doit être quotidienne pour faire entrer l’activité de location meublée dans le secteur commercial. Cette nuance est intéressante car elle tient compte d’une réalité indéniable : qu’une activité de location meublée soit civile ou commerciale, un « nettoyage régulier des locaux »[11] s’impose invariablement. Toutefois, ce nettoyage ne s’impose qu’avant l’entrée des nouveaux locataires dans les locaux. Dès lors, s’il est proposé un nettoyage quotidien, pour des mêmes locataires, l’activité de location meublée bascule logiquement dans la sphère commerciale. Il s’agit là d’un agrément qui rapproche la location meublée de l’hôtellerie. Ainsi, comme le suggèrent les juges aixois, seul le nettoyage quotidien dans l’intérêt de mêmes locataires devrait être envisagé comme un indice de commercialité de l’activité de location meublée de courte durée[12].

13- Le CGI envisage, ensuite, la prestation de « fourniture de linge de maison »[13]. Pour les juges aixois, une activité de location meublée devrait être qualifiée de commerciale dès lors qu’il est proposé « le changement de linge à la demande des clients ». La précision est une fois de plus intéressante. Celle-ci tient compte, comme pour le nettoyage, de la réalité pratique : lorsqu’on est locataire d’un logement, on n’envisage pas d’apporter avec soi son linge de maison, c’est-à-dire son linge de lit, son linge de bain, son linge de table etc… On s’attend à ce que celui-ci soit fourni par le propriétaire. Ainsi, en envisageant la prestation « de changement de linge à la demande des clients », les juges aixois proposent une compréhension raisonnable de ce qui fait tendre la location meublée vers l’hôtellerie[14] : seul le changement du linge à la demande du client, et non la fourniture de linge, devrait être envisagé comme un indice de commercialité de l’activité de location meublée de courte durée[15].

14- Le CGI envisage par ailleurs la prestation de « réception, même non personnalisée, de la clientèle »[16]. Selon les juges aixois, une activité de location meublée est commerciale dès lors qu’il y a « une réception qui permet un accueil autre que celui consistant à uniquement réceptionner l’arrivée des clients ». La position des juges aixois est cette fois plus éloignée de l’article 261 D du CGI que précédemment. Les juges aixois envisagent une prestation d’accueil, distincte de la réception. Nous souscrivons à la position des magistrats car elle tient compte, une fois de plus, de la réalité pratique. La réception en personne apparaît naturelle pour toute mise à disposition d’un local, que l’activité soit civile ou commerciale pour le propriétaire. Il faut bien, en effet, donner les clefs et éventuellement présenter les lieux au locataire(s)[17]. Toutefois, il ne faut pas que la réception dépasse ce cadre. Ainsi, la présence quotidienne d’une personne assurant l’accueil devrait faire entrer l’activité de location meublée dans la sphère commerciale[18]. La nuance retenue par les juges aixois est justifiée.

15- Le CGI envisage, enfin, la prestation de « petit-déjeuner ». À cet égard, les juges aixois sont silencieux. La position peut surprendre, toutefois, nous concédons que cette prestation n’est pas simple à appréhender. Aujourd’hui, il peut paraître logique d’offrir un minimum de prestations alimentaires lorsque l’on loue un logement. En ce sens, il n’est pas surprenant de mettre à disposition quelques éléments nécessaires, notamment pour le petit-déjeuner, comme des boisons froides ou chaudes ainsi que quelques condiments. Il apparaît, en effet, peu crédible d’attendre d’un locataire à la nuitée que celui-ci acquiert le nécessaire pour s’alimenter dans les locaux sachant qu’il va probablement en abandonner ou jeter le surplus. Toutefois, il reste possible pour ce dernier de ne pas petit-déjeuner sur place et de se rendre dans un commerce. En résumé, nous sommes ici face à ce qui fait l’originalité de la location de courte durée non-hôtelière : elle est réalisée, dans sa grande majorité, dans des locaux d’habitation de longue durée. C’est-à-dire que les locations se font très régulièrement dans des locaux équipés d’une cuisine, offrant ainsi la possibilité de cuisiner. À notre avis, il faut tenir compte de cette réalité pratique et ne pas ériger le petit-déjeuner comme un indice indiscutable de commercialité. Il devrait être de nature à faire entrer la location meublée de courte durée dans la sphère commercial le fait d’offrir une prestation de livraison de repas ou du nécessaire pour cuisiner, voire une prestation de confection de repas à la demande du client[19].

16- Au terme de l’analyse de l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, il apparaît que les juges aixois ont donné des précisions sur les indices de la commercialité d’une activité de location meublée de courte durée. Ces derniers ne doivent pas être confondus avec ceux de l’article 261 D du CGI[20] qui ne rendent pas fidèlement compte de la réalité pratique de ces locations : il s’agit de la mise à disposition de locaux pour une courte période et non d’hôtellerie. La nuance n’est pas toujours simple à matérialiser, mais les indices fournis par l’arrêt des juges aixois sont d’une aide précieuse. Finalement, ce qui fait de la location meublée de courte durée une activité commerciale apparaît être l’ensemble des prestations qui dépassent ce qui est nécessaire pour séjourner pour une courte durée. En somme, dès lors que l’on rentre dans l’agrément, le voluptuaire, la location meublée quitte les rives de l’activité civile pour rejoindre celles de l’activité commerciale.

17- Au regard de cette compréhension de la commercialité de l’activité de location meublée de courte durée, il nous semble permis d’envisager l’analyse de deux indices de commercialité non envisagés par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Premièrement, on songe à la prestation de transport à l’aéroport ou à la gare. Alors que celle-ci pourrait être vue comme le parangon des prestations d’hôtellerie, elle ne devrait être un indice de commercialité que si elle est extraordinaire. C’est-à-dire, seulement lorsqu’elle est à la discrétion du client, indépendamment des dates de début et de fin du séjour[21], ou pratiquement inutile[22]. Secondement, on envisage la mise à disposition d’un numéro de téléphone vers le gestionnaire du logement. Si l’on peut y voir un indice de commercialité, cela ne devrait être vrai que si son usage n’est pas limité à la grande nécessité ou à l’urgence. S’il est d’un usage libre, la mise à disposition de ce numéro de téléphone est assimilable à un service d’étage dans un hôtel, ce qui devrait rapprocher la location d’une activité commerciale[23].

18- En définitive, l’arrêt soumis à analyse permet de comprendre que toute location de courte durée nécessite des prestations. Toutefois, lorsque ces prestations sont hôtelières ou para-hôtelière[24], c’est-à-dire qu’elles dépassent le cadre de la simple mise en location du logement pour une courte durée, la location ne relève plus de la sphère civile mais de la sphère commerciale.

Liste de l’article 261 D du CGI	Liste de la CA d’Aix-en-Provence
Le nettoyage régulier des locaux ;	Le ménage quotidien ;
La fourniture de linge de maison ;	Le changement de linge à la demande des clients ;
La réception, même non personnalisée, de la clientèle ;	L’existence d’une réception qui permet un accueil autre que celui consistant à uniquement réceptionner l’arrivée des clients.
Le petit déjeuner.

[1]  Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : (…) b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ».

[2] Dans l’arrêt, la copropriétaire est identifiée comme étant « madame [Z] ».

[3] Arrivant à la même conclusion : P.-E. Lagraulet, « Location saisonnière touristique : activité civile ou commerciale », Dalloz actualité 13 mars 2024.

[4] Cass. 3^ème civ. 8 mars 2018, n° 14-15.864 (en l’espèce, le copropriétaire installait les occupants « dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services ») ; Cass. 3^ème civ., 27 févr. 2020, n° 18-14.305 (en l’espèce, il a été retenu qu’il était exercé dans la copropriété « une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d’appartements et de studios »).

[5] Cass. 3^ème civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455 : « Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale. »

[6] Ce qui explique que cet arrêt ne doit pas être analysé comme un revirement de jurisprudence. Dans le même sens V. P.-E. Lagraulet, « Location saisonnière touristique », art. préc.

[7] En outre, il se déduit de cet arrêt qu’en présence d’une clause d’habitation bourgeoise simple, l’activité civile de location meublée de courte durée est autorisée. Dans le même sens V. P.-E. Lagraulet, « Location saisonnière touristique », art. préc. ; N. Bellatrèche-Titouche, « Les prestations accessoires : le critère déterminant de la nature commerciale ou civile de la location de courte durée en copropriété ? », La Revue des Loyers, n° 1045, 1^er mars 2024.

[8] Ce qui n’est pas sans rappeler la position d’autres juridictions du fond, mais qui s’en distingue par sa précision. V. not. CA Paris, pôle 4, ch. 2, 15 juin 2016, n° 15/18917 ; CA Pau, 1^re ch., 20 mai 2020, n° 18/00052.

[9] Laissant entendre qu’il faudrait suivre la liste de l’article 261 D du Code général des impôts : P.-E. Lagraulet, « Location saisonnière touristique », art. préc. Nous précisons que la Cour de cassation n’affirme pas que la liste de l’article 261 D du Code général des impôts permet d’apprécier la commercialité d’une activité de location meublée de courte durée.

[10] Un tableau récapitulatif des indices est proposé à la fin de l’article.

[11] CGI, art. 261 D.

[12] Il s’infère de cette position qu’il est donc nécessaire pour le propriétaire de mettre à disposition des locataires le matériel nécessaire pour faire le ménage des locaux lorsque la durée l’impose.

[13] CGI, art. 261 D.

[14] À nos yeux, il convient de considérer que si une machine à laver le linge est à la disposition des locataires, l’activité de location est toujours civile car il n’y a pas, à proprement parler, de prestation de la part du propriétaire.

[15] Il s’infère de cette position qu’il est possible pour le propriétaire de mettre à disposition des locataires une machine à laver le linge sans que son activité ne soit qualifiée de commerciale.

[16] CGI, art. 261 D.

[17] Il apparaît aujourd’hui une nouvelle méthode qui consiste à mettre les clefs à disposition dans un boitier à code. Cette méthode permet d’échapper irrémédiablement à celle de l’accueil, toutefois, elle ne semble pas de nature à faire de la réception physique un indice irréfutable de commercialité car il n’est pas des plus sécure.

[18] À notre avis, il convient ici de préciser la position de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en considérant que l’état des lieux de fins de locations n’est pas de nature à faire entrer l’activité de location meublée dans la sphère commerciale.

[19] Prestation distincte de la fourniture de produits alimentaires « de bases » et d’accueil, difficiles à acquérir lorsque l’on loue à la nuitée.

[20] Ainsi, la soumission à la TVA ne doit pas être envisagé comme un critère indiscutable de commercialité.

[21] Comme l’a laissé entendre la Cour de cassation dans son arrêt du 25 janvier 2024.

[22] Lorsque le logement est à proximité de la gare ou de l’aéroport, le transport est un luxe.

[23] Ainsi, la mise à disposition d’une adresse courriel ou d’un chat apparaît être un indice d’une activité civile plutôt que commerciale, à moins que cela autorise à demander bien plus que ce qui est indispensable à un séjour de courte durée.

[24] Pour reprendre l’expression de la Cour de cassation dans son arrêt du 25 janvier 2024 : « Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale. » (nous soulignons).